Un centre d'affaires d'envergure européenne pour Bordeaux

Ce qui est intéressant de comparer, ce sont les approches différentes dans le dossier de création de Belcier et de Matabiau-Périole-Raynal.

Au départ Bordeaux a quand même 2 ans d'avance dans la procédure de création du quartier d'affaires. Les 2 études sont "connues" depuis 1 an environ. Ce qui m'étonne c'est l'opacité du projet et la lenteur actuelle pour lancer un concours d'architecture et le choix d'un projet arrêté.

Mais bon, la surprise sera peut être à la hauteur du projet souhaité. Je m'étonne quand même de seulement 134 000m² de bureaux ou 250 000m² en global.

Si je ne m'abuse j'avais vu une emprise globale d'environ 80 hectares pour tout ce qui concerne Belcier, les abattoirs englobant des secteurs de Bègles et Bordeaux.
Peut être le quartier d'affaires concerne uniquement Belcier et les abords de la gare et le reste concernera les quartiers d'habitat ...etc

De toute façon pour le nombre de m², j'avoue que ce n'est pas mon souci principal. En effet, que Bordeaux annonce 134000m² c'est une chose. Mais comme ça se fera par étape, soit on se limitera à une étape si c'est la stratégie adoptée est un échec (un centre d'affaires qui fait pschitt ce serait une première !) soit la stratégie suivie est un grand succès et alors on ira certainement au delà des 134000m². C'est à mon avis pareil pour Toulouse, qui ne construire pas d'un seul coup 300 ou 500000m². Du coup, le nombre de m² annoncé comme ça est seulement un effet d'annonce plus ou moins prudent et rien n'empêchera Bordeaux d'aller au delà des 134000m². Certes, ça affiche aussi une certaine ambition... Tu comprends ce que je veux dire ?

Pour autant, si on développe les 134000m² comme il est prévu dans l'étude TGT, ça risque d'être particulièrement difficile de multiplier par deux l'offre de bureaux à Belcier à proximité immédiate de la Gare. Et c'est aussi pour ça qu'il faut anticiper sur un éventuel succès en construisant plus haut que ce qui est prévu, R+0/+1 à certains endroits (même Nantes voit plus haut ! et c'est pas un exemple !).

Regarde ce que je viens de trouver

http://www.cub-projets.info/files/quartier_belcier.pdf



Selon la présentation de l'étude Ernst & Young, un quartier de 200 000m² SHON serait assez difficile à absorber dans le cadre de l'immobilier d'entreprises bordelais. Il faudrait retarder des projets pour pouvoir faire passer celui-ci dans lestransactions.
Ils font référence à l'étude TGT qui proposait 2 tours en geste architectural près de la gare. Ils proposent non pas de référence en hauteur mais en aménagement...

Bordeaux Belcier se dirigerait-il vers un style Euranantes ?
Qu'en penses tu ?

J'en dis que ça me désespère !!! Je sais pas : je pleure maintenant ou j'attends quelques mois encore ?
J'en dis également que pas mal de gens manque d'esprit critique : dire qu'il faut une star de l'aménagement et pas de l'architecture et ensuite dire qu'on rivalise avec Lyon ou Lille, ça n'a aucun sens. Dire éaglement que l'on va attirer beaucoup de choses avec ça, c'est assez risible également. Oui à mon avis, si on suit ce chemin, c'est la direction de Nantes, une direction qui ne m'intéresse pas vraiment. A quoi ça sert ? C'est déjà ce que l'on fait aujourd'hui développer des bureaux en R+3, il suffit d'aller sur Mérignac 30000m², au Lac, en bordure de rocade, ou en centre-ville. Même rive droite à la Bastide. Et c'est pas ce qui fait de Bordeaux une métropole européenne. Ca m'énerve grandement !
Et puis 200000m² en R+3, ça va être sympa à l'horizontal, il y en aura partout sans véritable repère. Non très sérieusement ce manque d'ambition commence à sérieusement m'énerver ! Vaut peut-être mieux que je m'arrête là si je ne veux pas dire des trucs que je pourrais regretter, mais très franchement je me fais quelques soucis pour ce quartier. Comme le tramway, un efois que ce sera rempli on dira que ce sera un véritable succès... Bref, MM les décideurs, continuez comme ça et votre musée en plein air, vous l'aurez pour bientôt ! Ou alors montrez-nous quelle est votre ambition, nous attendons depuis 2006 !

Laissons Toulouse, Bilbao et autres se développer pendant que nous prenons notre pied avec notre magnifique ville basse.

Bon bah je crois qu'on va taper 1 pour TGT
Non mais c'est quoi cette étude de mer.. Franchement c'est du foutage de gueule, je me demande si c'est pas pour nous écarter de la concurence avec Lyon qu'ils font ça
Je ne m'inquiete pas, cette étude ne passera pas c'est une certitude, d'ailleurs Juppé et Rousset ont parlés de geste achitectural fort, même si pour moi l'étude TGT n'en est pas un, que dire de l'autre étude ?

Le mieux c'est encore d'attendre et de faire parler de tours. A la fin, nos politiques ne pourront pas esquiver d'engager le débat.

J'ai plusieurs interrogations :

1/ Je ne trouve pas de commentaires ou d'appréciations des professionnels de l'immobilier d'entreprises bordelais au sujet des besoins en surfaces pour la constitution d'un quartier d'affaires.
A Toulouse l'OTIE a dans son 5è forum évalué les besoins à environ 350 000m² Shon de bureaux à développer en plusieurs tranches.
Sur le site de l'OIE bordelais il n'y a aucune référence sur les besoins.

2/ Pour Belcier, apparemment les 134 000 ou 200 000m² suivant les études concernent les surfaces utiles en bureaux et services tertiaires.

Berf que ce soit à Toulouse ou à Bordeaux, les surfaces évoquées ne concernent que les bureaux et pas les logements.

Non c'est vrai qu'il n'est pas beaucoup question des besoins. Il y a juste le président de la CCI qui estime que le projet de centre d'affaires est une bonne chose s'il est ambitieux.

Il faut dire que peu d'info sont globalement communiquées sur le sujet : il est sorti des cartons et en même temps pas vraiment, il est monté sous le manteau... Nous mêmes habitants, nous n'en entendons plus parler : plus aucun atelier d'urbanisme ni rien, le grand vide !

Un constat !

En reprenant les chiffres de sitadel (site de l'équipement) sur les m² de bureaux commencés, j'ai additionné de 1998 à 2007 inclus pour les communes-centre d'agglomérations :

Lyon : 630 000m² déclarés commencés en 10 ans.
Marseille : 461 000m²
Toulouse : 447 000m²
Nantes : 291 000m²
Bordeaux : 245 000m²
Lille : 165 000m² mais 278 000m² entre 1990 et 1997 (Euralille).
Nancy : 77 000m²

On perçoit les constructions sur ces 10 dernières années dans une période de relatif équilibre offre/demande.

Sur les 10 prochaines années :
Marseille s'équipe pour 500 à 600 000m² de bureaux.
Euronantes s'équipe pour 200 000m² à 250 000m² de bureaux.
Nancy Grand Coeur s'équipe pour 50 000m² à 100 000 de bureaux.

Aux vues des ratio entre constructions sur 10 ans et projets qui vont accaparer les m² à construire sur les ville-centre sur les 10 prochaines années,
Marseille 461 / 500 à 600.
Nantes 291 / 200 à 250.
Nancy 77 / 50 à 100.

Bordeaux 245 / 134 à 200
Toulouse 447 / 350 à 500

Bref, je trouve un équilibre relatif entre les constuctions exprimées et les projets (aboutis ou à l'étude) pour Marseille, Toulouse, Nancy, Nantes mais pour Bordeaux, les études sont très timides quant au potentiels.

Seraient-ce les projets de ZAC Bastide 2 et Rive droite avec plus de 200 000m² qui plompberaient les besoins sur Belcier ?

Un petit rappel d'Euralille de 1992 à 2010 sur 80 hectares :

270 000m² de bureaux
80 000m² de surfaces commerciales
77 500m² d'hôtels, services hôteliers
80 000m² de services et équipements publics (dont le Grand Palais)
127 000m² de logements (1644 logements)

+ le siège de Région 60 000m².

Bref on a un global de 700 000m² environ avec le siège de région.

En enlevant logements, le grand centre commercial et le siège de région, la surface utile (bureaux + hôtels + équipements) est d'environ 430 000m².

Pour revenir sur le sujet des surfaces programmées, l'étude TGT parlait de 134 000 m² de tertiaire et une Shon totale (commerces, tertiaire, logements,...) de presque 500 000 m².
Pour l'étude Ernst & Young, l'étude évalue les besions entre 200 000 et 250 000 m² uniquement pour du tertiaire. Après en ce qui concerne le reste (commerces, logements,...) je ne sais pas s'ils ont abordé la question.
Sur cette question des surfaces, je suis plutôt d'accord avec Mickaël dans le sens où les politiques locaux annoncent des surfaces tout en sachant que le projet initial se développe sur 10 ou 15 ans et que les besions ont le temps dévoluer. Il est donc assez facile de prévoir des transformations progressives en fonction du succés ou des difficultés de commercialisation.
A l'heure actuelle le projet Euratlantique, doit choisir son mode de fonctionnement. Ils en sont à faire le choix entre une OIN ou une SEM comme à Euralille par exemple. Donc on devrait en savoir plus une fois le mode opératoire choisi.
Il me semble effectivement que l'homme décisif dans ce projet soit forcement Alain Juppé qui en a pris la présidence à la CUB. Et si Juppé est 1er vice président de la CUB chargé du projet Euratlantique, c'est que le projet sera décidé dans les conseils de CUB. L'avantage à cela, c'est que ce n'est pas Respaud qui est en charge du projet, le problème c'est que la CUB communique moins que la mairie.
Par contre, j'ai lu quelque part que le dossier qui était au dessus des autres sur le bureau de Juppé était bien le dossier d'Euratlantique... A suivre !

C'est dommage que Juppé (ou la CUB) ne communique pas plus sur le sujet. C'est justement ce comportement qui leur a était reproché pour la construction du pont BB.

Le parallèle avec le pont est assez osé parce qu'on ne peut pas dire qu'il n'y a pas eu de comm' pour le pont, à la différence de ce projet Euratlantique.

Un document de la CUB fait référence à Euratlantique pour faire entrer Bordeaux dans le top 20 des métropoles européennes. Et je suis convaincu d'une chose ce n'est pas avec un simple aménagement urbain que l'on y arrivera, il faut un geste architectural fort et grandiose en guise d'électrochoc (dire de Bordeaux qu'elle n'est plus la Belle endormie du passé est encore assez discutable). Son réveil est long et lent !

D'après le 20 minutes de ce jour, un comité spécial s'est réuni hier et le mode opératoire pour la construction d'Euratlantique a été voté à l'unanimité au profit d'une OIN (opération d'intérêt national). Et toujours d'après le même article nous commencerons à connaître le projet début 2009.

http://www.20minutes.fr/article/238925/Bordeaux-Les-elus-donnent-le-ton-d-Euratlantique.php

Sur le site de TGT et associés, ils reprennent le projet avec des précisions sur une tour Hôtel de 70m de hauteur (point culminant du quartier d'affaires) du côté du quai de Paludate dénommé Pôle du Corps.

www.tgtfp.com

Ca fait un moment que je les ai vu ces rendus, mais à les revoir, ça m'a laissé une petite impression d'Euralille pour les tourettes de même gabarit sur la face sud de la gare et sur le pont du guit, non ?

En tout cas, c'est quand même désolant que 70m soit le point le plus haut. Quitte à ne pas faire trop haut autant l'assumer et tout faire bas...

Lorsqu'on visualise le projet on s'aperçoit que le grand quartier Belcier est très bas (échoppes ...etc).
La perpective de la tour bureau haute de 70m est tout de même assez impressionnante par rapport aux hauteurs du grand quartier.
On a l'impression que la tour fait plus de 100m tellement le quartier est bas.

Dans l'ensemble le quartier comme il est présenté me parait tout de même cohérent et ambitieux.
Se dégagent donc 4 tours qui constitueront un début de skyline :
R+20 à 70m environ (tour hôtel quai paludate)
R+15 à 50m environ (tour bureaux sud-ouest pont de guit)
R+13 à 45m environ (tour bureaux sud-est pont de Guit)
R+10 à 40m environ (entre Gattebourse et le parc du triangle).
C'est donc cet ensemble qui constitue 134 000m² de bureaux tertiaires.
En reprenant l'ensemble des emprises, je pense qu'il faut ajouter plus du double pour avoir la Shon totale.

L'ensemble total (bureaux, hôtel, commerces, logements) doit bien comprendre 350 000m² shon.

Je serais curieux de voir la maquette et le plan masse du projet d'Ernst & Young

Oh là ! Qu'est ce que tu nous dis là ! C'est vrai que Belcier est relativement bas et pour cause, les environs de la Garonne est occupé par des échoppes et par des entrepôts (ce qui n'empêche quelques collectifs, le long du tramway et en plein coeur du quartier).

Il faut quand même remarquer que le quartier est appelé à bouger :
1. l'ilot Armagnac avec du R+7, non loin des résidences Richelieu
2. La tourette Nouvel en R+15 juste en face de la gare et réservée au logement.

Quand on en parle, on s'emporte assez facilement, il est vrai. Le quartier selon TGT est plutôt sympa. Il n'empêche que pour moi, il n'a pas la gueule ni l'ampleur d'un grand quartier d'affaire européen, à l'image des 20 premières métropoles européennes (et c'est ça l'enjeu, intégrer le top 20).

Citation :

Je crois que Top 20 c'est un terme attractif électoral. A Toulouse Moudenc disait la même chose.

Honnêtement, je pense que seule Lyon peut prétendre intégrer le Top 20 et encore ...!

Lyon y est déjà donc son problème c'est surtout d'y rester. Après, effectivement, c'est surtout un voeu pieu qu'un objectif réaliste que d'intégrer ce top 20.

Citation :

Concernant la tour Nouvel R+15, elle est située de l'autre côté de la gare direction centre si je ne m'abuse et non côté Belcier.

Tu ne t'abuses pas ! Il n'empêche que la tour Nouvel est en relation directe avec le futur quartier d'affaires, comme la résidence qui est à côté. Ca participera à faire de ce quartier un véritable point de repère et donc un lieu de vie.

Citation :

Mais le quartier n'est-il pas amené à évoluer sur plus d'une décennie ? Peut être les hauteurs actuelles du projet amèneront des hauteurs supplémentaires dans 10ans suivant les besoins et le foncier restant disponible.

Quand tu regardes bien, il y a finalement peu d'espace de libre qui reste. Il y a bien sûr l'immense parc, mais je trouverai dommage de le rogner. Et c'est là aussi que les tours ont un intérêt certain : préserver du foncier afin d'envisager un développement futur. Avec TGT, on est un peu réduit de ce point de vue.

Citation :

Ce sera sûrement moins difficile d'intégrer une tour de 100m de hauteur au milieu de tours existantes neuves de 70 et 50m.

C'est une chronologie différente... que je ne partage pas A mon avis, il faut commencer par un symbole pour le quartier et donc une tour (ou plusieurs comme l'a dit A. Juppé), pour en faire un point de repère comme je le disais tout à l'heure. C'est un peu comme Aérospace campus, il y a la tour et ensuite les autres phases (qui elles-mêmes n'excluent pas l'idée de nouvelles tours)... Idem également pour Marseille. Pourquoi pas Bordeaux ?

Ce projet manque un peu de hauteur à mon goût mais le nouveau quartier me paraît bien intégré à l'existant. Je trouve que la dalle qui donnera sur les futures tourettes deviendra un passage principale, en entrant dans la gare, ou dans Bdx. Très fréquentée. Donc pas la peine d'attirer plus de monde en créant les emplois à ce niveau. Les tourettes ici ne me gène pas, et comme tu le dis M.B. quitte à construire bas, autant limer un peu celles-ci.

Et donc de rehausser celle des bords de garonne! Parce que si 134000 m² de bureaux ne représentent pas plus que ça, il faudrait tout miser sur une seule tour haute. Pour faire sensation et avoir un quartier d'envergure international 100m de hauteur est le minimum de chez minimum! A partir de 150m ça devient franchement acceptable! Le potentiel est peut-être juste mais la fonction d'un tel quartier est justement de développer l'activité. L'objetcif visé actuellement n'est pas si ambitieux que ça. Une seule vraie grande tour cacherai ce manque d'optimisme et permettrait ensuite de rebondir si la prmière phase est un succès. D'autant que pour la skyline la tour Jean Nouvel lui répondra de l'autre côté de la gare, c'est dommage qu'elle ne figure pas sur les rendus parce qu'elle, c'est sûr!

Quant est ce que les rendus du cabinet Ernest&young seront rendus publique ?

Pour la tour de 70 mètres je pense que ce n'est pas a l'échelle parce qu'elle fait haute je trouve pour 70 mètres...

Je ne pense pas que la maquette soit à l'échelle car la base des deux tourettes en R+13 et R+15, commence au niveau du haut du hall de la gare, ce qui ferait des tours de 100 m environ et ça j'y crois pas trop. Mais je crois sincèrement que le projet Euratlantique, celui qui sera construit, ne ressemblera pas à la maquette TGT, car le temps passe et les besoins également. Rien n'est encore définitif.

Quelqu'un aurait l'adresse internet du site TGT, je n'arrive à mettre la main dessus, merci ?

Citation :

Quant est ce que les rendus du cabinet Ernest&young seront rendus publique ?

Je ne suis pas sûr qu'il y ait des rendus joints à l'étude Ernst & Young. TGT c'est un cabinet d'urbanisme, je ne crois pas que ce soit le cas pour Ernst & Young (c'est plus de l'audit si je ne me trompe).

Citation :

Mais je crois sincèrement que le projet Euratlantique, celui qui sera construit, ne ressemblera pas à la maquette TGT, car le temps passe et les besoins également. Rien n'est encore définitif.

Je suis dans ma phase optimiste, alors je pense comme toi. Dans Sud-Ouest, Juppé a parlé d'un projet décoiffant et il a affirmé qu'il n'hésiterait pas à bousculer les Bordelais, fort de son résultat aux municipales. Je n'ai pas souvenir que l'étude TGT ait été qualifiée par lui de décoiffante, ce qui est rassurant. Nous verrons début 2009... en espérant que l'on ait quelques info pour ronger notre frein, sinon le temps va nous paraître long !

Citation :

Quelqu'un aurait l'adresse internet du site TGT, je n'arrive à mettre la main dessus, merci ?

Tu demandes, je trouve http://www.tgtfp.com/index.php

Merci M.B., je savais que je pouvais compter sur toi.

Bonjour à tous,

Pour ce qui est de l'envergure du projet, on peut fortement considérer qu'elle sera au moins du même acabit qu'un Euralille ou qu'un Euroméditerrannée, compte tenu du fait qu'aujourd'hui même on vient d'apprendre que le projet sera une opération d'intérêt national...et c'est seulement la 3ème fois en France (!) que la création d'un centre d'affaires devient un enjeu national (après Lille et Marseille justement).
Borloo parle même de faire du centre d'affaires une "vitrine du développement durable"...c'est plutôt bon signe pour l'avenir...on veut faire de ce projet une référence...Ouf, on va éviter l'étude TGT qui comme vous le dites tous manque un peu d'ambition au vu de l'analyse de Ernst et Young qui propose un centre d'affaires de plus de 200 000m2.
Je vois mal l'idée du "petit" cabinet TGT se concrétiser maintenant qu'on parle d'une OIN...
Niveau architecture, on peut là aussi espérer de belles choses..sur Eurallille par exemple il n'y avait ni plus ni moins que Portzamparc et Nouvel.
Vivement 2009 pour voir les premières esquisses du projet :-)